中國REITs6月21日上市？2021公募REITs漲幅預(yù)測(2)

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　　REITs產(chǎn)品發(fā)行和普通公募的區(qū)別

　　公募REITs發(fā)行由這幾部分組成，一是向戰(zhàn)略投資者定向配售，二是向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價發(fā)售，三是向公眾投資者公開發(fā)售。對于戰(zhàn)略投資者，獲得的份額可能比較多，但是鎖定期也比較長，目的是吸引專業(yè)機構(gòu)參與，引導(dǎo)長期持有。網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設(shè)置鎖定期，在上市后可以在場內(nèi)進行交易。

　　在發(fā)行價格上，并不是普通公募的1元，而是類似于新股發(fā)行的詢價方式，目前最低的詢價區(qū)間2元附近，最高的13元附近，定價方式是采用項目未來現(xiàn)金流折現(xiàn)的方法。

　　在配售比例上，根據(jù)公告，目前9只產(chǎn)品網(wǎng)下投資者平均有效認(rèn)購超7倍，最多的蛇口項目是15倍多。另外筆者統(tǒng)計了2019年以來的新股中簽率，根據(jù)wind數(shù)據(jù)經(jīng)過測算，網(wǎng)上申購的平均配售比例是1/2400，網(wǎng)下申購的平均配售比例是1/1300。公募REITs的網(wǎng)上認(rèn)購配售比例會是多少呢?咱們拭目以待。

　　REITs產(chǎn)品到期如何處置

　　對于收益收費權(quán)(特許經(jīng)營權(quán))類REITS，到期后凈值趨于零，不涉及期貨資產(chǎn)處置的問題。

　　但是對于完全所有權(quán)REITS，到期后資產(chǎn)處置變現(xiàn)情況會影響到項目估值和投資周期內(nèi)的收益率。從已經(jīng)披露信息的9只REITS來看，完全所有權(quán)類項目大部分是通過市場化處置的方式進行。